Осенний переполох

Осенний переполох

Текущий год, так браво начавшийся, к своему завершению успел так напакостить по всем фронтам, что даже самые отъявленные оптимисты теперь теряются в догадках, что нас всех ждет в самом ближайшем будущем. В частности непонятно, как будут обстоять дела на рынке недвижимости. В растерянности не только покупатели, но и продавцы.

Недвижимость традиционно прибавляет в цене. Доллар агрессивно атаковал рубль. Запад вводит санкцию за санкцией. При этом российские банки дружно поднимают процентные ставки по ипотеке. Казалось бы, в такой ситуации только отъявленные оптимисты могут надеяться на то, что все образуется и рынок устоит под все усиливающимся давлением. Что делать? Как правильно себя вести в такой ситуации? Многие уже поспешили провести аналогии с предыдущими кризисами, поделив их на категории и степени влияния на экономические процессы в стране. В Тольятти вспоминать кризис 2008 года не сильно любят. Не любит никто. Особенно строители, банкиры и риэлторы. Стройки встали, ипотеке сказали — стоп, а продавать недвижимость оказалось занятием настолько архисложным, что многим приходилось проделывать это с огромными дисконтами.

И когда, спустя несколько лет, казалось бы ситуация нормализовалась и вошла в размеренное рабочее русло, над рынком недвижимости в очередной раз нависла угроза. Причем приближается она настолько медленно и как то невнятно, что многие стараются не обращать на нее внимания. С одной стороны, вроде и жилье продается — покупается, а с другой — банки начинают все более тщательно подходить к формированию кредитного портфеля, забирая в актив только наиболее надежных заемщиков. В городе, который до сих молится на пару — тройку градообразующих предприятий подобных соискателей на покупку собственных квадратных метров становится все меньше и меньше. То, что количество сделок с привлеченными средствами стремится к абсолютной цифре в 100% не скрывают даже риэлторы. Ситуацию на рынке еще как-то выправляют государственные программы, позволяющие к концу года испытать чувство радости за новое жилье не одной сотни тольяттинских молодых семей. Говорят, что новостройки пользуются повышенным спросом. И не смотря на некоторые скептические рассуждения и умозаключения новые квартиры находят своих хозяев. Сложнее обстоят дела со вторичкой, хотя многие риэлторы уверены, что хоть и с трудом, но рынок выстоит. А пока он живет и работает мы предложили участникам рынка недвижимости высказать свое мнение о моменте текущем и перспективах. Хотя и говорят, что прогнозы дело неблагодарное. Мы рискнули.

Что год грядущий нам готовит?

  • Артем Кривов
  • Генеральный директор
  • Центр Риэлторских Услуг
  • Ул.Ленина,92 2эт офис 230
  • Тел.29 66 66; 25 08 81;
  • 66 40 03; 66 40 60.

Сезонная депрессия рынка, похоже, набирает обороты, непосредственно влияя на покупательскую способность. Образно говоря, в движения продаж прослеживается некая реверсивность. Однако амплитуда колебаний достаточно не велика и носит, по моему мнению, не долгосрочный характер. Цены пока не зафиксированы и имеют тенденцию роста. Во многом это связано с выдачей населению сертификатов Молодая семья. Считаю, что такое положение дел продержится до конца года.

Реально оценивая ситуацию, нужно отметить, что рынок серьёзно поддерживает ипотека (80% сделок). Не хотелось бы рассуждать пессимистично, но, тем не менее, если кризис наберет обороты, то банковская система может рухнуть, и как следствие ипотечное кредитование граждан будет прервано. В этом случае неизбежным станет падение цен, так как покупательский спрос резко уменьшится.

Я скептически отношусь к подобного рода прогнозам и склонен к более оптимистичным предположениям. В начале следующего года, можно ожидать незначительную коррекцию цен. Скорее всего, они опустятся примерно на 10%, и останутся на уровне начала - середины 2014 года.

Для оценки общего положения на рынке важно учитывать несколько ключевых факторов: покупательная способность населения, налоговая политика государства, новые государственные программы по доступному жилью и т.п. Стоимость недвижимости зависит от совокупности этих основополагающих обстоятельств.

Есть и другая причина изменения цен это прямое воздействие потребителя на регулирование стоимости недвижимости. Народу свойственно поддаваться влиянию информации, доступной сегодня каждому по средствам Интернета и зачастую она трактуется ими не верно. Люди, не осведомленные об истинном положении дел, стремятся выставить на продажу свои объекты по завышенным ценам, следующие уже ориентируются на них, таким образом, происходит цепная реакция. Вмешательство «извне» порождает подмену понятий о фактической ценовой политике. Так формируется рынок завышенных цен. Тем самым, ни о какой стабильности говорить не приходится.

В связи с этим можно констатировать факт: на рынке недвижимости присутствует ограниченное число покупателей, соответственно они диктуют продавцам свои условия торговых сделок. Это происходит в результате превышения предложения над спросом. Такой расклад приводит к падению цен, что является выгодным для покупателя.

Динамика цен это согласование спроса и предложения. Такое негласное правило, действует во всех сегментах рынка. Отмечу, что стоимость новостройки сегодня не сильно отличается от цен на вторичное жильё. Не смотря на то, что оформление покупки такого объекта происходит по несколько усложненной схеме ( договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор уступки прав требования, предварительный договор, вексель и т.д.), все же новостройки найдут своих клиентов.

Ряд неоспоримых преимуществ даёт возможность свежему жилью не залежаться. Срок эксплуатации у него несоизмеримо выше, чем у вторички, да и планировка гораздо современнее. Инфраструктура в районах новостроек, обычно достаточно развита. Новые коммуникации, чистые подъезды и т.д., всё это формирует повышенный интерес к подобному предложению. Выгодным, так же можно считать тот факт, что, приобретая квартиру в новом доме, человек избавляет себя от риска опротестования сделки бывшими жильцами, по причине их отсутствия.

Итак, анализируя ситуацию, очевидно одно - экономическая ситуация в стране на сегодняшний день не может не влиять на рынок жилья, однако резких потрясений не предвидится.

 

  • Директор АН Русская жемчужина
  • Алексей Кирюшин
  • Молодежный б-р 8,
  • тел. 28-18-82, 22-44-44.

Как бы не развивалась сегодня ситуация на внешних рынках, я придерживаюсь мнения, что в ближайшее время рынок недвижимости еще более активизируется. Не смотря, на многие пессимистические прогнозы. Во-первых, недвижимость — этот сектор экономики, на который многие инвесторы прежде всего обращают внимание в период нестабильности. Кризисы приходят и уходят, а недвижимость остается. Во вторых, люди, которые смогли заработать на колебаниях курса доллара, аж на 30%, постараются полученную прибыль перевести с валютного рынка и зафиксировать ее на рынке недвижимости. Тем более что в долларовом эквиваленте квартиры существенно подешевели. И в-третьих, традиционный фактор, который окажет влияние на рынок — это молодые семьи, которые в рамках жилищной программы получат в этом году 721 сертификат. Им традиционно надо будет постараться реализовать эти сертификаты до конца календарного года. Именно по этим причинам я считаю, что активность на рынке должна усилиться. Как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости.

Ситуация в экономике осенью 2014 года больше напоминает кризисы 90-х годов, когда также наблюдался стремительный рост доллара по отношению к рублю. И тогда был зафиксирован рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Примерно такая же картина на рынке наблюдается сегодня, поэтому есть смысл инвестировать в недвижимость. Тем более, что неизвестно, как доллар себя поведет дальше. Он может и дальше дорожать, а может и упасть в цене.

При этом, нельзя отрицать того факта, что политическая и экономическая нестабильность, помимо традиционных факторов, также продолжает оказывать влияние на стоимость жилой недвижимости. Сказывается на ценообразовании и складывающиеся взаимоотношения в связке «продавец — покупатель». Сегодня я наблюдаю, что продавцы стали более податливы и готовы идти на уступки. И поэтому покупатель в сегодняшней ситуации, чувствует себя на рынке наиболее комфортно.

Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что в городе строится и сдается достаточно много нового жилья. И тысячи квадратных метров жилой недвижимости, я уверен, найдут своего потребителя. Это естественный процесс. Застройщики предлагают сегодня на рынке комфортабельное жилье, построенное по новым стандартам. У людей есть спрос на подобные предложения, а рынку есть куда расти и развиваться, даже в сегодняшних непростых условиях.

 

  • Агентство
  • Недвижимости "Изба"
  • директор
  • Александр Татаринцев
  • 40 лет Победы, д.26, оф. 310б
  • Т. 63-17-85

Сегодня мы интегрированы в мировое сообщество настолько, что процессы, которые происходят в мире оказывают непосредственное влияние на экономику и нашего города. Отмахнуться от происходящего во внешнем мире никак не получится. Если говорить о рынке недвижимости Тольятти, то заметно подорожание квартир. В долларовом эквиваленте, по моим подсчетам, падение цен на недвижимость в 2014 году составило около 20%. А если бы валютой были продукты питания (и не только)?

Потенциал роста цен на недвижимость тем самым уже заложен. Конечно не обойдется без локальных провалов по отдельным объектам и определенным отрезкам времени. Стагнация мировой экономики и санкции- основной фактор который будет оказывать давление на цены. А среди факторов влияющих на рост цен, по прежнему остается дефицит жилья. Квадратные метры - это сбережение накоплений, это инвестиции и действия нашего правительства, которое делает многое для того, чтобы рынок недвижимости стал одним из локомотивов нашей экономики. Сегодня работает несколько государственных программ, банки реализуют ипотеку. Есть возможность с небольшим стартовым капиталом приобрести жилье. С одной стороны, вроде высокая процентная ставка, но с другой — ставка всего на 2-3 % выше инфляции. Это дорого или дешево? На мой взгляд, в этой ситуации, это отличные предложения.

Несмотря на серьезную зависимость российского бюджета от цены на нефть, сегодня наступает время, когда индикатором экономического развития страны, региона или города станет развитие строительного сектора и сдача в эксплуатацию современного жилья. Вы обратили внимание на то, сколько строек сегодня ведется в Тольятти? Это положительная тенденция, которая оказывает свое влияние на рынок.

Я уверен, что новое жилье будет востребовано и ратую за то, чтобы у нас поменялись подходы в строительной политике. Чтобы доступ для новых участников рынка не был ограничен, а все вопросы по земле решались только на открытых аукционах. Честная конкуренция положительным образом скажется и на цене, и на качестве возводимого жилья. Думаю, что рано или поздно мы придем к этому.

 

  • Директор АН «Золотой ключ»
  • Ирина Ковяшева
  • ул. Свердлова, 17А,
  • тел. 500-510, 411-670

Думаю, глобальных изменений, в виде взлетов и падений, на рынке недвижимости Тольятти в ближайший год ожидать не стоит. Но ситуация на нем оставляет желать лучшего. И понятное дело, что одна из основных причин такого положения вещей — не самая благоприятная ситуация на автозаводе. Совсем недавно прошло очередное сокращение и люди, которые имели стабильный и официальный доход остались без работы. Такую картину мы наблюдаем на протяжении последних лет. С работой в городе реально большие проблемы. Единственный фактор, который еще как-то двигает рынок — это программа «Молодые семьи», в рамках которой на 2014 год Тольятти выделили 721 сертификат. Значит более семисот семей еще как-то имеют возможность улучшить свои жилищные условия. Остальным приходится сложнее, так как получить ипотеку без официального подтверждения своего дохода людям невозможно. А если нет официальной работы, то для многих выход один в такой ситуации — аренда жилья. О покупке своего многие даже не задумываются. Могу предполагать, что до нового года мы еще увидим некоторый рост цен на жилье, но уже к весне 2015 произойдет ощутимый ценовой отскок. И не думаю, что это как-то будет связано с подорожанием доллара или всевозможными санкциями. И без этого у нас хватает своих причин для падения рынка. Не хотелось бы конечно прогнозировать столь невеселый сценарий развития событий, но предпосылок для роста покупательской способности на рынке недвижимости в Тольятти я пока не вижу.

 

  • Елена Панкова
  • СК «Единение»
  • руководитель отдела продаж

Сейчас на всех уровнях ведется много разговоров о приближающемся кризисе. Но в Тольятти ситуация пока относительно спокойная - стройка работает, люди заключают договора. Ведь строительство – достаточно инерционная отрасль экономики: идущие там процессы не так-то просто разглядеть невооружённым глазом и еще сложнее — оценить. Хотя экономические новости в стране и из-за рубежа пока, честно говоря, не внушают оптимизма. Если говорить о строительном секторе, то он наиболее уязвим в периоды экономической нестабильности. Риски слишком велики. Это мы могли наблюдать наглядно в 2008 году, когда все стройки были заморожены, а строителям и инвесторам пришлось надолго забыть о планах на перспективу. Пострадали люди, вложившие деньги в будущие квартиры. Сроки сдачи объектов растянулись на годы. Сегодня государство внимательно следит за проблемой обманутых дольщиков, на законодательном уровне приняв много степеней защиты. Однако, никто не сможет защитить застройщика от финансовых рисков, особенно если строительство ведется на заемные средства или взносы дольщиков. Такое неустойчивое финансирование, в отсутствие собственных средств, чревато тем, что стройка может или остановиться в любой момент или выбиться от запланированного графика. Крайними, как это обычно бывает, останутся будущие жители этих домов. Я не говорю о преднамеренном обмане, но в случае неблагоприятной экономической обстановки сроки сдачи многих объектов могут быть сорваны или существенно сдвинуты. Что в таком случае делать тем, кто все таки хочет приобрести свое жилье в новостройке? Прежде всего, вкладываться в те объекты, которые достроены и сданы в эксплуатацию. Это наиболее надежный вариант. Как показывает многолетний опыт нашей компании на строительном рынке, самыми востребованными являются проекты домов с качественными квартирами эконом-класса. Ставка на подобное жилье и выполнение своих обязательств перед клиентами, позволяет нашей компании оставаться одним из лидеров рынка вот уже на протяжении многих лет. Благодаря хорошему качеству при доступных ценах квартиры в наших домах пользуется спросом у горожан.

 

  • Директор Группы
  • Компаний « Гарантия 7»
  • Наталья Прокудина
  • ул. 40лет Победы, 61А,
  • тел. 55-12-03, 41-78-36

Я не думаю, что сегодня в Тольятти стоит ждать каких-то потрясений от рынка недвижимости. В моем понимании ситуация на уровне города достаточна стабильна. По крайней мере, наша компания чувствует сегодня себя на рынке достаточно уверенно. В своей работе мы пока не наблюдаем оттока клиентов и очень надеюсь что этого не случится. В любом случае, максимально возможно стараемся контролировать развитие ситуации. На текущий момент недвижимость покупается, продается.

Наверное, тут еще многое зависит от организации работы, поиска новых подходов к покупателям и продавцам на рынке недвижимости. Тем более, что государство в партнерстве с коммерческими банками, предлагает широкий выбор ипотечных программ, в том числе для работников бюджетных организаций. И это уже не говоря о материнском капитале и сертификатах «Молодая семья», которые в последние годы оказывают существенное влияние на рынок.

Часто слышу разговоры о том, что банки отказывают в ипотеке, люди стали меньше интересоваться недвижимостью. Мы пока с подобными проблемами знакомы по наслышке. Со своей стороны на рынке вижу активность. И могу констатировать факт, что спрос на недвижимость сегодня есть, и прогнозирую, что мы не станем свидетелями существенного роста или падения цен на нее в обозримом будущем. Рынок недвижимости в Тольятти стабилен и вполне предсказуем.

 

  • Директор АН «Эталон»
  • Татьяна Рыженкова
  • Новый проезд 3 оф. 108
  • тел. 52-53-88, 8 9276-109-261.

Сегодня на рынке спросом пользуются прежде всего, наиболее дешевые и доступные варианты жилья. Так называемый эконом-класс. Думаю, что подобная тенденция сохранится и в ближайшее время. При этом, более дорогостоящие варианты из сегмента элитных квартир пользуются меньшим спросом, что вынуждает продавцов идти на ощутимые скидки. И в этом сегменте в ближайшее время мы будем наблюдать снижение цен. На первый план выходит строительство нового жилья, которое на сегодняшний день наиболее востребовано. Стоимость новостроек зачастую дешевле квартир на вторичном рынке. Хотя если рассматривать ситуацию в общем, то она пока не внушает оптимизма. С одной стороны, банки охотнее выдают кредиты, однако процентные ставки по ним растут. Поэтому все чаще потенциальные покупатели вынужденно отказываются от ипотеки.

А вообще рынок сегодня живет по принципу «шаг вперед, два шага назад». Только -только начнет активизироваться, как тут же следом наступает застой. В первую очередь, это связано с ситуацией на автозаводе и его поставщиках. Людей продолжают сокращать, и многим сегодня не до решения жилищных вопросов. Есть такой термин - «принцип лягушки». Если лягушку поместить в кипящую воду, то она выпрыгнет из нее моментально, а если ее поместить в холодную воду и медленно нагревать, то лягушка умрет. Нечто подобное сегодня происходит и с Тольятти, который по прежнему остается зависимым от работы АВТОВАЗа. Обстановка в городе накаляется, но накаляется постепенно. Одно сокращение, второе сокращение. Многие люди просто уезжают из города в более благополучные районы и продают здесь недвижимость. Думаю, что рынок в ближайшее время вряд ли будет падать, но и свидетелями ощутимых взлетов мы не станем.

 

  • Директор АН Атриум
  • Татьяна Маштакова
  • ул. Гагарина, 6, оф. 101
  • тел. 48-55-22, 8-902-322-22-17.

В условиях, когда дорожает доллар, рынок недвижимости не может оставаться в стороне. У застройщиков будут подниматься цены на квадратный метр в новостройках, а следом будет подтягиваться и «вторичка». Кроме внешних факторов влияния дают о себе знать и наши внутренние. В город начали поступать сертификаты по программе «Молодая семья» и спрос на жилье опять пошел вверх. 721 сертификат — это достаточно серьезная цифра.

Поэтому в ближайшей перспективе цены на недвижимость будут расти. До недавнего времени, на рынке было достаточно много предложений, из которых можно выбирать и покупатель чувствовал себя наиболее комфортно. Был выбор, возможность торговаться. С появлением сертификатов ситуация несколько изменилась. Начался спрос и теперь в большей степени свои условия на рынке диктуют продавцы. Пользуются спросом и новостройки, которых в последнее время в Тольятти достаточно большое количество. Новое жилье — есть новое жилье. Его нехватка в городе ощутима и каждая семья хочет строить свой быт в достойных жилищных условиях.

Если рассматривать недвижимость с точки зрения инвестиций, то на сегодняшний день, мне кажется, уже упущен момент. Курс доллара серьезно вырос и стоимость квартир тоже. Думаю, что инвестировать надо все-таки в тот момент, когда спрос находится на самом низком уровне. Например, летом, ну или в крайнем случае, весной. Сегодня мы наблюдаем активность на рынке, которая продлится скорее всего до нового года. Что будет дальше, пока трудно прогнозировать.

 


X