НА ПЕРЕПУТЬЕ или Что делать с недвижимостью

Юрий Рахимов
НА ПЕРЕПУТЬЕ или Что делать с недвижимостью
С наступлением нового года рынок недвижимости пребывает в состоянии «легкой задумчивости». Даже спустя три месяца ситуация на нем далеко не однозначная и крайне запутанная. Трактуют ее пока все по разному. Одни участники говорят о системном кризисе, окончания которого еще ждать — не переждать, другие преисполнены оптимизма и уверены, что наступило время настоящих профессионалов, осталось только дождаться стабильности.

В любом случае каждый смотрит на проблему, прежде всего, со своей колокольни. Не претендуя на истину в последней инстанции, мы попробовали разобраться в том, что действительно происходит на рынке и чего ждать рядовым покупателям и продавцам, которым вдаваться в такие понятия, как «тенденция» и «перспектива» хотелось бы меньше всего. А на рынке, несмотря на кажущееся затишье происходит много интересного.
Первое что отмечают все эксперты - сегодня настало время покупателей.
«Для тех, у кого есть возможность и желание приобретать жилье на вторичном рынке без заемных средств — наступает выгодная пора. На рынке есть из чего выбирать. Много интересных вариантов в выгодном ценовом диапазоне. Продавцы, в свою очередь, готовы идти на серьезные уступки», - отмечает тенденции рынка директор агентства недвижимости «Навна — консультант» Пичкурова Татьяна.
Действительно, найти подходящий вариант не составляет большого труда. Подходящий по цене, планировке и месторасположению. Количество предложений в городской базе недвижимости «Волга Инфо» растет с каждым днем. Однако, есть одно но. Чтобы воспользоваться всеми этими преимуществами надо или заручиться одобрением банка на получение кредита, или иметь на руках всю необходимую наличность. В первом случае может спутать карты высокая процентная ставка или что более вероятно - отказ, во втором случае - отсутствие этой самой наличности. Поэтому при всем богатстве вариантов на рынке — выбор механизмов покупки сегодня достаточно проблематичен.
Зато достаточно перспективно сегодня выглядят варианты с новостройками. Тут и государство помогает субсидировать процентную ставку по ипотеке, и сама стоимость квадратного метра зачастую дешевле стоимости метра на вторичном рынке. Но и здесь есть обратная стороны медали. С одной стороны новое жилье, удобные планировки и доступный механизм покупки, с другой — расплывчатые сроки сдачи объекта (с непонятными сроками заселения) и риск, что объект в самый неподходящий момент «подвиснет». Такие примеры в новейшей истории Тольятти случались уже не один раз.
«К выбору недвижимости в новостройках следует подходить особенно внимательно. Одно дело купить квартиру в только что построенном доме со всеми необходимыми документами, другое — вложиться на стадии строительства и ждать удачной сдачи объекта в эксплуатацию. В первом случае — вы покупаете жилье и на правах хозяина вселяетесь в него, во втором — терпеливо ждете, как минимум, окончания строительства», - поясняет нюансы рынка первичной недвижимости руководитель отдела продаж СК «Единение» Елена Панкова.
Впрочем, многие эксперты сходятся во мнении, что дело не сколько в высоких процентных ставка по ипотечным кредитам и отсутствии свободной наличности на руках, сколько в элементарной неуверенности людей в завтрашнем дне. Как только положение дел начнется выправляться в экономике города, так начнет оживать и рынок недвижимости. Казалось бы, нехитрая аксиома. При этом в интересах каждой из сторон, чтобы текущая ситуация неопределенности на рынке недвижимости разрешилась как можно быстрее. Покупатели хотят покупать, а продавцы продавать. И только одни новостройки вряд ли спасут положение дел на рынке. Связка между «первичкой» и «вторичкой» остается пока слишком прочной. Чтобы купить новое жилье, покупателям в большинстве случаев надо продать старое. Поэтому многие горожане пока не торопятся и предпочитают переждать ситуацию.
Тем более, если верить прогнозам, оживление рынка мы сможем наблюдать уже к осени текущего года.

Оксана Маламайкина, директор АН «Новый дом» (ул. Ленина 69, отд. вход, тел. 25-05-50, 77-93-93):
- Выбирая жилье, покупатели все чаще обращают внимание на новостройки. Отчасти соглашусь с мнением, что благодаря усилиям государства, рынок первичной недвижимости сегодня находится в более выгодном положении, чем вторичка. Новое жилье, удобные планировки, более доступные механизмы кредитования. Но, с другой стороны, цены на новостройки в 2015 году уже ощутимо подросли, а цены на вторичном рынке, наоборот, ни сегодня — завтра начнут ощутимо падать. Ситуация конечно двоякая. С одной стороны хорошо тем, кто будет покупать и не очень комфортно для тех, кто просто продает. И наверное справедливо, что приоритетные позиции по стоимости вновь будут за строящимся жильем. Не должно быть так, чтобы стоимость квадратного метра старого, а порой и ветхого жилья была выше стоимости метра в новостройках. Кризис только начинается и как долго он продлится, пока сложно сказать. При этом нет худа без добра - сегодняшняя ситуация в экономике, в какой-то степени будет иметь и оздоравливающий эффект для рынка недвижимости. Мы, в свою очередь, как истинные профессионалы, привыкли действовать в любых условиях. Я уверена, справимся и с этим кризисом, работая прежде всего в интересах наших клиентов.

Владислав и Елена Арисовы, ЮА Арисовых (ТД «Флагман» ул. Дзержинского, 27 А офис. 230, т. 61-46-73, 89276127895):
- Мы считаем, что период неопределенности на рынке недвижимости продлится еще как минимум год, а то и полтора. Однако сегодняшняя ситуация, когда государство активно поддерживает первичку, на наш взгляд, не означает того, что покупатели начнут в массовом порядке уходить на первичный рынок и покупать жилье исключительно в новостройках. Да, кредитные ставки сохранились на докризисном уровне и поддержка государства, в этом случае, конечно сыграла важную роль. Но мы придерживаемся мнения, что и продавцы-застройщики в свою очередь, пойдут навстречу покупателям и увеличат сроки выплат при покупке квартир в новостройках. При этом стоимость нового жилья, незначительно, но может подорожать. Если рассматривать ситуацию на вторичном рынке, то он точно не потеряет своих позиций. Не стоит ждать и массового падения цен на квартиры. Продавцы недвижимости традиционно будут стараться продавать ее как можно дороже. Какие-то уступки и дисконты будут возможны, но скорее в исключительных случаях.

Алексей Кирюшин, директор АН «Русская жемчужина» (Молодежный б-р, 8, отд. вход, тел. 22-44-44, 28-18-82, 53-33-33, 55-83-33):
- На рынке недвижимости сегодня дела обстоят не так плохо, как может показаться на первый взгляд и как об этом говорят многие его участники. На мой взгляд, ситуация достаточно управляемая. В частности, по элитному жилью в 2015 году у нас прошло уже несколько сделок. Заметен рост интереса со стороны покупателей. Кому-то это может показаться странным, но это объясняется целым рядом факторов. В частности, люди понимают ценность недвижимости, которую они приобретают и имеют возможность взять кредит под ее покупку. Даже в сегодняшних условиях ставка в 15% их не отпугивает. Как правило, у таких покупателей есть бизнес, в перспективах которого они уверены.
Оптимизма добавляет и тот факт, что в городе активно строится новое жилье. Новостройки это всегда хорошо. Это новые квартиры, удобные планировки, которые востребованы сегодня покупателями. Говорить о том, что популярность новостроек подстегнет рост стоимости квадратного метра в них, я бы не стал. Застройщики и так неплохо зарабатывают на продажах. Не думаю, что они будут рисковать и идти на повышение стоимости.
Но и кроме того, строительная отрасль во все времена была локомотивом экономики. Это и рабочие места, и налоговые отчисления в бюджеты. Поэтому правительство делает правильно, поддерживая сегодня именно первичный рынок недвижимости.
Я не думаю, что на этом фоне сильно просядет вторичка. По крайней мере, по элитному жилью мы этого не замечаем. Да и в сегменте эконом-класса я пока не заметил сильных ценовых колебаний. Некоторые продавцы готовы существенно опуститься в цене, но это скорее частные случаи и пока не носят массового характера. Если под покупку квартиры в новостройке можно взять кредит под 12%, то на вторичном рынке реально найти кредит и под 15%. И люди берут такие кредиты для покупки жилья.
Рынок кредитования будет расширяться и это самым положительным образом скажется на рынке недвижимости. Как положительным образом на нем скажутся и различные федеральные программы. Так, в 2015 году по программе «Молодой семье — доступное жилье» планируется предоставить выплаты для 2922 молодых семей, или 27% от общего количества, состоящих в очереди. В областном бюджете на эти цели предусмотрено 1 млрд рублей. Так что, на мой взгляд, рынок жив и будет жить, несмотря на многочисленные пессимистичные прогнозы. 

Ольга Острикова, директор АН «АТЛАНТА» (ТД Азурит, Дзержинского 76, оф. 201, тел. 31-79-21, 47-99-11):
- Первичный рынок недвижимости сегодня находится в прямой зависимости от рынка вторичного. Как правило, при покупке новой квартиры в только что построенном доме, людям приходится сначала продавать свое предыдущее жилье. Но продать его сегодня становится все сложнее и сложнее. Цепочки начинают буксовать и давать сбои. Да, ипотечная ставка по новостройкам небольшая, привлекательная и многие предпринимают попытки продать старое жилье и переехать в новое. Даже не смотря на то, что цены реально на вторичном рынке падают. В рекламных объявлениях этого еще не видно. Но по факту продавцы готовы уступать и по 100, и по 200 тыс. рублей. Особенно, в тех случаях, если необходимо срочно продать квартиру. Ситуация в городе по прежнему зависит от работы автозавода. Если он останавливается — останавливаются все предприятия — поставщики.
У людей возникают перебои с деньгами.
Сегодняшняя ситуация, мне отчасти напоминает 2008 год, когда рынок стоял до тех пор, пока в ситуацию не вмешалось государство. Только после этого стали снижаться процентные ставки по ипотечным программам банков и началось ощутимое оживление на рынке.
Из своей практики могу сказать, что люди, которые планировали в ближайшее время улучшить свои жилищные условия, решили взять паузу и подождать. И таких много. В основном, все заняли выжидательную позицию, и наверное, в сегодняшней ситуации, это наиболее правильное решение.


Олеся Ульянова, менеджер управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС» (АО «ГЛОБЭКСБАНК», Лицензия ЦБ РФ №1942, сайт globexbank.ru):
- В текущей ситуации очень хотелось бы увидеть дно кризиса, но прогнозные сценарии на сегодня неопределенные. Мы надеемся, что кризис не будет слишком затяжным и начало выхода из него ожидаем уже через год.
Рост стоимости ресурсов и, как следствие, рост ставок по ипотечным кредитам – это те существенные факторы, которые уже сместили акценты не только на рынке жилья, но и в сфере строительства. Прежде всего страдает рынок элитного жилья, объемы продаж с него перейдут в сектор квартир эконом класса. Поскольку на вторичном рынке преобладают сделки, когда при покупке новой квартиры продается старая, ипотека берется обычно не на всю стоимость жилья, а только на часть. Поэтому рост ставок по ипотеке не окажет губительного влияния на этот сегмент рынка, в отличие от сегмента новостроек, падение спроса на которые угрожает остановить строительство. Дополнительное отрицательное влияние оказывает снижение реальных доходов населения, его инфляционные ожидания и опасения ухудшения ситуации на рынке труда. Все эти факторы отрицательно скажутся на количестве строящихся объектов и на объемах вводимого жилья.
В этой ситуации решение правительства о субсидировании ставки по ипотечным кредитам является реальной антикризисной мерой, которая через поддержку рынка ипотеки призвана стимулировать спрос на строящееся жилье и, тем самым, помочь строительной отрасли в целом.
Банк «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка) является участником программы субсидирования ипотеки и активно принимает заявки на ипотечные кредиты в рублях под 12% годовых. Эта ставка фиксируется на весь срок кредитования. Минимальный первоначальный взнос - 20% от стоимости жилья, срок кредита до 30 лет. Программа предусматривает приобретение жилья у юридических лиц, включая готовое жильё от застройщиков. В нашем регионе максимальный размер кредита по этой программе – 3 млн рублей.
Достаточна ли эта мера для поддержки строителей? На наш взгляд, дополнительной мерой могло бы стать кредитование застройщиков, которые занимаются реализацией масштабных и социально значимых проектов, на льготных условиях. В этой связи актуально возрождение программы ОАО «АИЖК» «Стимул», которая направлена не столько на поддержку ипотечных заемщиков, сколько на финансирование проектов строительства жилья экономкласса.


Елена Панкова, руководитель отдела продаж СК «Единение»:
- Ситуация на рынке недвижимости сегодня, действительно, не самая простая. Как на первичном, так и на вторичном. Поэтому потенциальным покупателям жилья стоит быть внимательными и осторожными при покупке жилья. Особенно тщательно надо подходить к выбору жилой недвижимости в новостройках. И это - даже не смотря на удобный механизм их покупки и поддержку со стороны государства. Одно дело купить квартиру в только что построенном доме со всеми необходимыми документами, другое — вложиться на стадии строительства и ждать удачной сдачи объекта в эксплуатацию. В первом случае — вы покупаете жилье и на правах хозяина вселяетесь в него, во втором — терпеливо ждете, как минимум, окончания строительства. Наша компания, в этом плане, готова предложить горожанам не только удобное современное жилье, но и надежные партнерские отношения.
В этом могли убедиться сотни тольяттинских семей, которые справили новоселье в домах, построенных силами наших специалистов. Кроме того, что «Единение» ежегодно строит и вводит в эксплуатацию собственные жилые дома, компания еще участвует в решении проблемы обманутых дольщиков. Как пример — дом на улице Баныкина, который мы сейчас достраиваем собственными силами. Достался он нам в наследство от компании «Сиэгла». Люди, вложившие свои деньги много-много лет назад и отчаявшиеся дождаться окончания строительства, уже в скором времени смогут заселиться в свои квартиры. Поэтому, встав перед выбором - у кого покупать и где строить, потенциальному покупателю лучше своими глазами посмотреть объекты, ознакомится с планировками, оценить темпы строительства.
Естественно, что интерес покупателей все больше смещается в сторону нового жилья. Чистый уютный дом, удобные планировки, комфортная социальная среда и выгодная цена делают его привлекательным для покупки и проживания. Но еще раз повторюсь, выбор должен быть взвешенным и продуманным.
Если говорить о перспективах рынка, то сегодня они зависят от целого ряда факторов. Но я бы выделила два основных. Во-первых, это доступные ипотечные кредиты и во-вторых, стабильность на рынке труда. Многие люди сегодня не готовы брать на себя финансовые обязательства . Как только банки смогут предложить выгодные процентные ставки по ипотечным кредитам, а у потенциальных покупателей недвижимости появится ощущение уверенности в завтрашнем дне, тогда и рынок недвижимости оживится. Хочется верить, что уже к осени ситуация на нем начнет меняться в лучшую сторону.


Пичкурова Татьяна, директор агентства недвижимости «Навна-консультант» (ул. Свердлова 17А, тел. 33-95-66, 21-86-86):
- С началом текущего года на вторичном рынке недвижимости наступило затишье. Количество предложений ежедневно растет, а количество регистрируемых сделок, для этого времени года, ничтожно мало. Одна из главных проблем сегодня для рынка недвижимости — это отсутствие недорогих ипотечных кредитов. Людей отпугивают высокие процентные ставки. Однако для тех, у кого есть возможность и желание приобретать жилье на вторичном рынке без заемных средств — наступает выгодная пора. На рынке есть из чего выбирать. Много интересных вариантов в выгодном ценовом диапазоне. Продавцы, в свою очередь, готовы идти на серьезные уступки.
При этом не думаю, что поддержка государством первичного рынка как-то повлияет на рост стоимости квартир в новостройках. Механизм приобретения конечно станет более доступен, но прежде чем купить квартиру в новостройке в большинстве случаев, семьям приходится сначала продать старую квартиру. И тут мы снова возвращаемся на вторичный рынок. Так что тут все взаимосвязано.
Хотя, скорее всего, в нашем городе проблема не столько в высоких процентных ставках, сколько в отсутствии у людей уверенности в завтрашнем дне. Многие промышленные предприятия лихорадит, идут сокращения. Поэтому принципиально ситуация начнет меняться, в том числе на рынке недвижимости, когда начнется оздоровление экономики в городе. Локальное же оживление тольяттинского рынка, думаю стоит ожидать не раньше осени. Велика вероятность того, что и в данном случае не обойдется без поддержки на правительственном уровне.

X